집 전세, 월세, 매매시 임대인(매도인)의 등기부등본 위조, 근저당권 말소 사기 문제를 다룬 기사들

2018~2024년것. 아직 진행 중인 문제.

 

범죄자가 등기부등본을 위조한 사례가 아니라,

범죄자가 등기소에 위조서류를 제출해 등기소에서 뗄 수 있는 등기부등본이 잘못된 경우.

 

등기소에서는 집주인이 요구된 서류를 제출하면 요구되는 서식에 맞는지만 보고 처리한다고 합니다("등기소, 형식적 심사주의 따라" (욕이 아니라 저런 용어가 있다는 말)). 즉, 근저당권이 소멸됐는지 여부를 등기소에서 저당권자에게 연락하거나 전산으로 확인하는 절차가 없고, 집주인이 제출한 근저당권 소멸 증명서류가 요구된 서식을 만족하면 등기부에서 근저당권을 말소시켜준다는 거죠.

 

이것을 악용해, 집주인이 서류를 위조해 등기소에 제출하면 등기소 전산상 근저당권이 말소되고, 집주인은 깨끗해진 등기부를 떼서는 집을 임대하거나 매도한다는 것입니다. 그럼 속아서 산 사람은 어떻게 되는가?

 

그 집에 원래 근저당권을 설정한 금융기관이나 다른 기관에서 무단으로 근저당권이 말소된 걸 알고 가만있을 리가 없쟎아요? 그렇게 집판 매도인이 빚을 갚을 리가 없으니까, 당연히 법적 절차를 밟아 그 집을 압류해 경매에 넘기게 되는데, 그럼 생돈주고 그 집을 샀거나, 전세로 들어온 사람이 바로 피해를 본다는 겁니다. 원래 근저당권을 설정한 금융기관에서는 그 집을 되찾아가는 거고, 피해자인 매수인(임차인)은 사기 거래에 속은 만큼 원래 매도인(임대인)에게 가서 피해금액을 받아가라는 거죠. 근데 사기치고 도망간 인간이 제대로 해주지 않으니까 여기서 고생길이 열리는 것.

 

정말 어처구니가 없네요.

 

이 이야기 자체는 2022년 빌라왕사건때 나온 여러 가지 사례 중 하나였다고 합니다.

 

"등기부등본 믿고 샀는데…2억 집 고스란히 날렸습니다" - 최예린의 사기꾼 피하기, 한국경제신문 2022.11.8

전 주인이 인감 위조/ 은행이 경매 우선권 가져

https://www.hankyung.com/article/202211084778i

[단독] "등기부등본 믿고 샀는데…2억 집 고스란히 날렸습니다"

(......) 공신력이 인정되지 않으면 등기부를 믿고 거래한 사람은 보호받을 수 없다. 김상철 판사 등은 2015년 사법정책연구원 보고서를 통해 “등기의 공신력이 인정되지 않는 현 제도 아래에서 등기를 믿고 거래했다가 뒤늦게 나타난 권리자로 인해 부실등기의 위험을 떠안을 수 있다”고 지적했다.

(......) 우리나라의 등기 제도는 한국의 역사적인 특수성을 반영한 것이다. 일제강점기와 광복, 6·25전쟁의 혼란기를 거치며 실제 권리관계와 토지장부가 서로 다른 경우가 너무 많이 발생했기 때문이다. 이에 광복 직후 국회는 ‘등기부등본의 공신력을 인정하긴 어렵다’고 결론 냈다. 국내 공인중개사 시험에도 단골로 나오는 문제 중 하나지만, 모르는 일반인이 대다수다.

(......) 등기부의 공신력을 인정하는 해외 국가는 약 19개국이다. 독일은 민법(BGB) 제892조, 893조, 대만은 토지법 제43조를 통해 등기부 공신력을 명시하고 있다. 영국은 부실 등기가 발생하면 등기기관이 손해를 배상하고, 미국에도 ‘토렌스 시스템’이라는 이름으로 부실 등기를 보상하기 위한 기금이 마련돼있다.

- 한국경제신문 2022.11

 

 

 

같은 사건을 다룬 듯한 다른 기사

등기 믿고 집 샀는데 위조 사기, 법적 효력 없어 보상길 막막 -중앙선데이 2022.12.24

https://www.joongang.co.kr/article/25128328

등기 믿고 집 샀는데 위조 사기, 법적 효력 없어 보상길 막막 | 중앙일보

(......) A가 근저당권 말소에 필요한 서류와 은행의 법인인감을 위조해 등기소에 제출했고, 등기부등본상에서 근저당권이 말소됐다. (......) 이후 A는 B에게 그 집을 매도. (......) 법원은 1심, 2심에 이어 대법원 판결까지 모두 근저당권을 다시 회복하라는 판결을 내렸다. 등기부상에서는 근저당이 말소됐지만 실제로는 채무 상환이 되지 않았으므로, 근저당 말소는 무효라는 것이다. (은행이 근저당권을 부활시켜 A가 받아간 대출을 회수하기 위해 그 집을 경매에 넘겨) B가 입은 손해는 B가 A에게 민사소송을 걸어 해결해야 하는데 이미 사기 등의 범죄로 수감된 데다 서류를 위조한 전력이 있는 A에게 손해를 보상받기란 쉽지 않을 전망이다. (......) - 중앙일보 

 

 

 

ㅡ 등기부등본은 집의 이력을 확인할 수 있는 유일한 서류. 하지만 "현행법상 등기부등본은 공신력이 없다."

등기부등본은 부동산의 권리 관계에 대해서 알려주고는 있지만, 그 내용에 대해 국가가 보장하지는 않는다.

 

(그런데 법원행정처 등기정보중앙관리소(대법원 인터넷등기소)에서 발급하죠? 문서 위변조 여부를 판별하는 바코드까지 넣어서. "이 정보는 등기기록의 내용과 틀림없음을 증명합니다"라지만 이것은 그럼 일종의 공증이라는 말인가?)^[각주:1]

 

ㅡ 부동산 등기제도는 민법이 제정됐을 때 생겼는데, 2022년 시점에서 제도개선이 필요하다는 말.

 

 

ㅡ 등기부등본에 공신력을 부여해야 한다는 주장.. "공신력을 인정하거나 등기소가 실질적인 심사권을 갖도록 해야 한다"

ㅡ 공신력을 부여하면 불편이 상당할 것이라는 주장.. "등기 한 건을 처리하는 데 몇 달이 걸릴 수 있다(정말? 빨리 하려면 비용은 들겠지만)", "국가를 상대로 한 사기가 급증할 것이다"

 

ㅡ 미국에서 활용되는 부동산 권리보험(개인이 드는 사보험)이야기가 그 다음: "부동산권리보험은 등기부등본, 권리증, 주민등록증 등 서류를 위조해 발생하는 손해, 소유권이 중복등기여서 발생한 손해 등 소유권 이전에 문제가 생겼을 때 발생하는 손해를 보상한다. 다만 현행대로라면 B씨 사례처럼 서류를 위조해 등기부 상 근저당을 말소한 건에 대해서는 보상이 어렵다." 왜냐 하면, 보험사에서 직접 매도인의 근저당권을 확인할 수 없기 때문. 법개정이 이루어져야 하는 문제 (2022년 중앙일보)

 

 

2024년에도 여전한 듯

[법없이도 사는법]등기 믿고 거래했다가 집 날려 ..논란의 ‘등기부 공신력’ - 조선일보 2024.3.29

https://www.chosun.com/national/court_law/2024/03/29/GXUPWKGT4RE55H7WQ6DCOZFELA/

[법없이도 사는법]등기 믿고 거래했다가 집 날려 ..논란의 ‘등기부 공신력’

(......) 우리 법제가 등기의 공신력을 인정하지 않기 때문에 이런 사실을 까맣게 모르고 등기부만 보고 매수한 매수인도 ‘선의의 제3자’로써 보호받을 수 없습니다. (......) 등기의 공신력을 인정하지 않는 것은 등기를 믿고 거래한 사람보다는 서류위조 등에 땅을 뺏기게 되는 진정한 권리자를 보호하려는 (......) 현행 제도상 등기를 수리하는 등기관에게는 필요서류가 제대로 구비됐는지만 확인하는 ‘형식적 심사권’만 있고 실제 매매계약이 유효하게 이뤄졌는지, 등기 관련 서류가 위조된 것은 아닌지 심사할 권한이 없기 때문에 등기에 공신력을 부여하기 어려운 측면도 있습니다. 그러나 등기를 믿고 거래한 사람들이 피해를 보다 보니 대책이 필요하다는 목소리가 나오고 있습니다. (......) - 조선일보 2024

 

몇 가지 사례를 예시.

기사의 그 다음 부분은, 개선방안 예시인데, 등기를 수리할 때마다 모든 서류를 등기소가 제출받아 디지털화해 영구보존하는 것부터 시작하고, 갱신할 때마다 이전 거래와의 정합성을 새로운 임차인이나 매수인이 확인할 수 있게 하자는 제안. 

 

 

등기의 공신력관련 몇 가지 검색된 것

이 글 처음의 사례는 집주인이 자기집에 걸린 근저당을 없애고 집판 것인데, 아래 글에는, 임차인이 자기가 집주인인 양 행세하려고 등기부를 위조한 사례도 있었다고 합니다.

ㄴㅁ위키: 등기의 공신력. 잡다한 내용이 많으니 3번만 보기.

 

우리나라는 부동산에 공시의 원칙을 적용하는데, 등기제도는 공신력은 없다. - KBS 2018년

https://news.kbs.co.kr/news/pc/view/view.do?ncd=4073649

그런데 여기서는, 관련 보험이 2010년대 초부터 출시돼있다고 한다. 

 

민법 “물건 득실변경, 등기해야 효력 생긴다”면서도 ‘공신의 원칙’ 인정 안 해 - 경향신문 2023.8.23

https://m.khan.co.kr/economy/real_estate/article/202308232133015

(......) 김대경 제주대 법학전문대학원 교수는 “민법 원안을 만들 때 부동산 등기의 공신력 여부를 인정하는지에 대해 논의가 있었는데 당시 등기부 실태나 등기소 예산 등을 고려해 독일의 형식주의와 프랑스의 의사주의를 절충한 형식주의를 채택한 것으로 보인다”고 말했다.
(......) 윤철홍 숭실대 법학과 명예교수는 “독일은 1900년부터 부동산 등기의 공신력을 인정하고 있지만 그로 인한 부작용이나 진정한 권리자의 희생은 거의 발생하지 않고 있다”면서 “국내에서는 부실 등기의 해소 방안과 함께 진정한 권리자의 보호를 위한 정정등기청구권 등을 도입해 부동산 등기의 공신력을 인정하는 게 필요하다”고 말했다.
- 경향신문 2023년

 

 

 

1. 이 2022년 기사에는 "실제로 등기부등본을 열람하면 가장 마지막 장 하단에 ‘등기사항증명서는 법적인 효력이 없습니다’라는 말이 기재돼 있다" 라고 적고 있습니다. 2024년 현재 제가 등기부를 하나 뽑아보니, 열람용에는 "본 등기사항증명서는 열람용이므로 출력하신 등기사항증명서는 법적인 효력이 없습니다"라고 적혀 있지만, 제출용에는 그 말은 없습니다. [본문으로]