주택임대차계약서 작성시 주의점 및 특약 설명

주로 계약서 특약부분이야기.

 

전세사기 피하려면 … 등기부등본 적어도 4번 확인하세요 - 매일경제 2023.5.5

요즘 난리 난 '깡통전세' 예방법

https://www.mk.co.kr/news/realestate/10729312

전세사기 피하려면 … 등기부등본 적어도 4번 확인하세요 - 매일경제

전세사기의 두 가지 유형

ㅡ 깡통전세.. 이건 비교적 쉽게 알아볼 수 있다.

 

ㅡ 집주인이 혼자 또는 중개사와 감정평가사까지 가담해 주택에 있는 선순위 채권(저당권, 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권, 신탁등기 등)이 없는 것처럼 사기친 경우. 등기부등본 잘 보는 방법

 

ㅡ 건축물대장을 뽑아서 확인할 수 있는 여러가지 사항. 건물이 등록된 용도대로 사용되고 있지 않으면 전세자금대출도 전세보증금 보험가입도 임대차보호법 적용도 안 된다.

 

ㅡ 집주인의 국세, 지방세 체납 여부. 요즘은 공인중개사가 임대인의 동의를 얻어 이런 종류의 신용정보는 확인가능하게 ㅂ법이 바뀌었기 때문에, 공인중개사에게 요구할 수 있다.

 

ㅡ 확정일자는 신고한 다음날 0시부터 효력이 발생하며, 따라서 악질 집주인은 계약 직후 그날 대출받아 근저당권을 설정할 수도 있는데, 따라서, 계약서에 이를 금지하고 위반하면 계약을 무효화할 수 있다는 특약을 넣을 필요(자세한 문구와 설명은 기사에)

 

ㅡ 주택도시보증공사(HUG) 전세금 보증보험은,

1. 가입은 계약 임차기간 절반이 지나기 전까지만 가능. 가입절차는 계약서를 쓴 다음부터이므로, 임대차계약하기 전에 전세자금대출이 가능한지, 전세보증금 반환보험가입이 되는지는 꼭 확인하기. 

2. 보증금을 반환받을 때까지 우선변제권을 유지해야 하는 점을 명심하고, 보증금을 받기 전에 이사하거나 다른 데 전입신고를 하면 안 된다. 

 

ㅡ 안심전세 앱으로 집주인이 공개 동의한 정보를 알 수 있다.

 

다음은 전세 계약서를 작성할 때다. 일단 공인중개사에게 부탁해 계약 시점의 등기부등본을 다시 발급해야 한다. 그동안 새로운 선순위채권이 생겼을 가능성을 배제할 수 없기 때문이다. 또 이중 계약을 방지하기 위해 임대인과 직접 대면으로 계약하는 것이 좋다. 대리인을 통해 계약할 때는 위임장, 인감증명서, 임대인 신분증 등과 계좌 명의까지 꼼꼼히 확인해야 한다. 가능하다면 모든 사안을 마무리한 뒤 임대인과 영상통화라도 해서 확인받는 절차 또한 고려할 만하다.

특약도 유용하다. 계약서를 쓸 때
'집주인의 국세 체납 등이 확인되면 계약을 취소할 수 있다'
'집주인 명의가 바뀌면 계약을 해지하고 보증금을 돌려준다'
'계약 직후 임대인이 집을 담보로 대출받으면 계약을 취소한다'
'보증보험이 반려되면 계약을 취소한다'
라는 특약도 활용할 수 있다. 다만 주의할 점은 막상 전세 소송까지 붙는다면 승소하는 데 특약이 큰 역할을 하지 못한다는 사실이다. 특약은 어디까지나 세입자 권한을 보호하기 위한 보조 장치라는 점을 잊어서는 안 된다.

'계약 후 잔금을 지급한 뒤 다음 날까지는 근저당을 설정하지 않는다. 이를 위반하면 임대차 계약이 무효가 되고 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 한다'는 특약은, 전세 분쟁이 생겼을 때 다른 특약과 달리 법원에서도 효력이 잘 인정되는 것으로 알려져 있다.

- 매일경제 2023

 

 

전세계약시 반드시 넣어야 하는 특약 6가지 - 부동산R114, 2023.3.9

https://m.post.naver.com/viewer/postView.naver?volumeNo=35594070&memberNo=478443

1. 전세자금대출
2. 전세금반환 보증보험
3. 등기부상 권리 변경
4. 소유권 이전 등기
5. 체납 세금
6. 임차기간 중 매매

위 글은 6가지지만 다른 데서 쓴 글을 보면 7가지도 있고 8가지고 있고 9가지라는 글도 있습니다.

 

'사각지대 여전...' 전세 계약서 작성 시 꼭 알아야 할 특약사항 2024.1.15

https://kin.eduwill.net/board/qustnView?qustnIdx=189863

 

 

KB은행계열 사이트에서 보여주는 것도 있네요. 다만 이건 꼼꼼하게 읽어야 할 듯.

전월세 계약할 때 꼭 넣어야 하는 특약사항 - 부동산은 처음이라 2023.07.27

전월세 계약할 때 꼭 넣어야 하는 특약사항 | KB의 생각

 

KB국민은행 KB부동산

세입자가 꼭 넣어야 하는 특약문구

ㅡ 계약 당시 권리관계를 잔금일 익일까지 유지하고 위반 시 계약은 무효로 한다.

ㅡ 잔금 납부 시 해당 부동산의 담보대출을 상환해야 한다.

ㅡ 임대인은 계약 시점부터 만료 시까지 근저당 및 기타 제한물권을 설정하지 못한다.

ㅡ 전세권 설정 보증보험 가입 등에 임대인이 적극 협조한다.

ㅡ 대출 불가 판정 시 본 계약은 무효로 하며 계약금 전액을 반환한다.

ㅡ 계약 후 없던 근저당이나 집주인의 체납 사실이 발견되면 계약을 해지하고 전세금을 반환한다.

ㅡ 임차인의 임대 여부와 관계없이 계약 만료일에 따른 보증금을 즉시 반환한다.

각 조항에 대한 자세한 설명은 링크한 글에 나옵니다.

 

 

전월세 계약 시 집주인이 넣을 수 있는 특약사항 문구

ㅡ 임차인은 계약 만료 시 훼손되거나 파손된 부분을 원상 복구해 반환하기로 한다.

ㅡ 임차인의 과실로 인한 파손은 복구 비용을 보증금에서 공제한다.

ㅡ 청소 상태가 불량할 경우 청소 후 반호나하기로 한다. 이를 어길 시 비용을 청구할 수 있다.

ㅡ 지체된 차임(월세)에 대해 연 O%의 이자를 가산하고 추후 부증금에서 공제한다.

ㅡ 계약 만료 전 중도 퇴실할 경우, 임차인이 중개 수수료를 부담한다.

ㅡ 보증금 반환은 다음 세입자 잔금 시 하기로 한다.

ㅡ 임대인의 동의 없이 주택의 구조 변경이나 전대, 임차권 양도를 할 수 없다.

마찬가지로 각 조항에 대한 설명은 링크한 글에 나옵니다.

 

 

이런 게 여럿 검색되는데, 구글검색: 전세계약 특약