전세의 월세화 가속 (기사)

일본 주택시장이 참 좋다고 따라가야 한다고 하던 사람들이 있었죠.
네, 그래서 따라가고 있습니다.
 
일본처럼 집주인이 세입자 면접을 보는 시대.
 
세입자도 집주인의 재무상황을 들여다볼 수 있게 됐지만,
이제 집주인도 세입자의 직업과 직위와 경제상황을 들여다보게 되겠고, 그리고 그 "일본식 사례금"^[각주:1]이 안 생길지도 궁금해지네요.
요즘 보증금 안 주는 집주인도 늘었다지만 주택을 훼손하거나 월세 안 내면서 버티는 세입자도 늘었죠.
 

 
글쓴이: 박원갑 KB국민은행 부동산·수석전문위원
https://n.news.naver.com/article/353/0000052566

빨라지는 월세화…세입자 면접 시대 온다

 
 
 
기사를 읽으며 멋대로 정리해본 것. 감상을 섞었으므로, 기사 내용과는 좀 다릅니다. 박원갑씨 글은 읽기 쉬우니까 먼저 기사를 보세요.
 

 
ㅡ 전세는 고금리와 높은 대출문턱, 그리고 가파르든 완만하든 장기적으로 우상향하던 부동산가격때문에 생긴 일종의 후진국형 사금융.
ㅡ 하지만 전세는 세입자에게는 강제저축효과 및 금리만큼의 비용으로 목돈을 유지하는 효과
ㅡ 요즘 세대의 상급지 갈아타기도 그렇게 모은 목돈으로 더 좋은 전세로 옮겨가는 것
 
ㅡ 한편 전세는 사금융이란 속성때문에 위험이 있고, 그래서 전세금 보증보험도 생겼다.
ㅡ 이제 전세가 사라지고 있고, 따라서 전세제도의 이득을 누릴 수도 없게 되고 있다.
 
ㅡ 매매가격대비 전세가격비율을 의미하는 전세가율 지표, 전세가비율이 60%를 넘어서면 집값을 밀어올린다는 경험칙은 전세가 크게 줄어들면서 중요성을 잃게 될 것. (다만 현재 전국 아파트 전세가 비율은 68.2%)
ㅡ 대신 월세를 기초로 한 주택가격 환산과 임대시장의 수익계산법이 주목받는다. "노벨 경제학상 수상자인 로버트 실러 예일대 교수는 미국의 적정 주택가격을 연간 임대료의 20배 이내로 봤다. 아파트 역시 월세 수익률에 따라 등급이 매겨질 것이다"
 
ㅡ 전세는 부동산침시장 침체기에는 시장 버팀목 역할을 했다. 좋게 말하면 매매가격이 사용가치인 전세가격에서 바닥친다는 말(이고,나쁘게 말하면.. ) 
ㅡ 부동산시장 상승기에는 특히 높은 전세가율일 떄 세입자의 "차라리 사고 말지" 갭투자심리를 자극해 집값과 전세보증금이 다 오른다.
 
ㅡ 월세시대에는 전세금이란 목돈을 가진 세입자가 지금보다는 적을 것이므로(세입자가 연금과 보험 등 인출불가능한 형태말고 주식이나 예금 등 환금성강한 다른 금융자산을 잘 보유하지 않고 소비한다고 가정하면), 같은 양의 자극이 주어질 때 집값의 상승여력은 낮아지고, 같은 음의 자극이 주어질 때 집값의 하락가능성은 높아질 수 있다. (이것 자체는 세입자에게 바람직할 수 있다. 하지만 그런 시장생리를 알게 된 집주인은 그만큼의 리스크를 월세에 전가할 것이다). 한편 정부는 대출공급제한이나 대출금리인상으로 주택시장 상승기에 더 쉽게 집값을 규제할 수 있을 것이다.
 
ㅡ 전세를 주는 임대인은 (옛날같은 한지붕 세가족이 아니라 요즘은 자기가 살지 않는 집을 임대하므로) 기본적으로 집값의 상승을 기대했으므로^[각주:2], 갭투자 비용으로 사용하는 정도 이상의 이득에 대한 관심이 상대적으로 적은 편이다. 전세는 연단위로 계약하고 법제도도 장기 계약을 장려하므로, 집을 장기간 아껴 쓰는 세입자를 받기 좋다. 또한 관행상 유지비용의 상당부분은 세입자가 부담한다. 그래서 덜 까다롭다.
ㅡ 집값상승의 기대가 낮거나 집값이 하락할 것이 예상되는 시대에 월세를 주는 임대인은 집 자체가 감가상각되는 자산이다. 따라서 월세에 대한 기대가 크고, 뜨내기 세입자에 대한 신뢰가 낮고 오래 볼 사람이란 보장이 없기에, 건물과 빌트인 설비를 유지보수하는 모든 지출에 대해 까다롭게 책임을 따지고 비용을 청구하려 들 것이다.
 
(지금은 전세금 반환 문제로 집주인의 신용을 따지기 위해 세입자가 집주인의 정보를 어느 정도 사전확인할 수 있도록 제도가 바뀌어가고 있다) 
ㅡ 월세시대에는 반대로 집주인이 세입자의 수입원(직업과 직장과 직위 등)이나 재정상태를 확인하려 들거나 세입자의 행위에 대한 보증보험을 요구할 가능성도 있다. (마치 일부 국가에 이민가려 할 때 통장 잔고증명을 요구하듯이)
ㅡ 왜냐 하면 세입자와의 분쟁시 전세보증금은 집주인이 가지는 담보가 된다. 하지만 완전 월세나 전세보증금이 적은 전월세일 때, 집주인은 그런 것이 없다. 지금도 보증금을 다 까먹을 때까지 버티다 나가거나 그러고도 안 나가고 각종 법제도를 악용해 손해를 끼치거나, 퇴거 후 막대한 원상복구비용이 드는데 청구할 수도 없는 악성 세입자가 있다.
ㅡ 따라서, 월세화가 될수록, 임차인 보호 제도가 잘 돼있을수록, 임대인은 임차인을 골라 받아야 한다. "첫 단추를 잘 꿰어야" 하는 것이다. 이것은 상대적으로 목좋고 시설이 좋아 월세가 비싼 물건부터 그렇게 될 것이다.
 
ㅡ 지금은 전세의 월세화가 진행되는 과도기다. 
ㅡ 전세는 금세(金貰)라고 불릴 정도로 귀해질 것이다. (또한 집값상승기대가 일정 이하로 낮아지거나 집값이 하락세를 탄다면, 월세는 그런 데서 기대하는 하락치보다는 높을 것이다)
ㅡ 그럼 월세시대에 세입자는 어떻게 해야 하는가? 월세를 낼 수 있는 직업과 수입을 되도록 오랫동안 유지할 것. 은퇴 후에도 월세를 낼 수 있도록 저축할 것. (그리고 가능하다면 적당한 기회가 오면 월세를 내지 않아도 되는 어떤 형태의 주거를 가질 것)
ㅡ 한편 전세 세입자인 은퇴자는 월세로 옮기면 보증금이 바닥나는대로 얼마 안 되는 이전소득을 월세에 쏟아붓게 된다. 이는 월세시대 사회문제가 될 것이다.
 
 

1. 돌려받는 보증금이 아니라 글자 그대로 사례금. 이 집에 살게 해주셔서 감사합니다하는 의미로 월세 한두달 치를 집주인에게 선물하는 관행이라고 들었습니다. 엄격한 선별과 결코 가볍지 않은 문턱비용과 수수료와 이사비용이 있어서, 월세지만 일단 계약이 체결되면 집주인과 세입자 모두 장기계약/거주을 원하게 되는 효과가 있다나 뭐, 장점을 이야기한 글에서는 그렇게 말하더군요.. [본문으로]
2. 왜냐 하면 집값이 오르지 않는데 전세를 주면 임대인은 자찻 자원봉사자나 마찬가지가 될 수도 있다(세입자가 낸 전세보증금을 임대인이 대출을 갚거나 예금하거나 그 외 방법으로 이득을 얻을 수 있겠지만 계약에 드는 비용, 건물을 유지하는 비용과 세금같은 지출이 있다) . 외국인이 전세제도를 호평하는 이유 [본문으로]